安心賣房:屋主不能不知的賣房子注意事項

賣屋注意事項一次全部告訴你!

2018/10/03

好不容易搞清楚賣房流程,卻還是對賣屋注意事項霧煞煞嗎?以下整理了一些相關注意事項,包含「準備賣屋注意事項」、「委託房仲注意事項」、「賣房簽約注意事項」、「賣屋交屋注意事項」,讓大家對賣房過程的細節更清楚,讓賣房的風險降到最低。

 

準備賣屋注意事項

在正式開始賣房子之前,注意以下幾點,能讓你對整體的賣屋策略有更清楚的規劃:

 

1. 決定出售價格前先做功課

  合理的價格很重要,可以參考近期間鄰近出售房屋的價格、諮詢各大房屋仲介公司並進行比價、至內政部實價登錄網站查詢實際買賣價格,或是尋找其他的網路資訊。

 

2. 提高房子的附加價值

  若希望房子能以較好的價格出售,可以改善房子的缺點:例如水電、裝潢等,另外,將房子打掃乾淨並減少雜物,也可以給買家一個好的印象。

 

3. 準備賣屋所需文件

  賣方應準備所有權狀正本、印鑑章、身分證、印鑑證明2份、戶籍謄本2份、近期房屋、地價稅單正本,若非所有權人時,需出具授權書。

 

4. 決定賣屋管道

  最主要的賣屋管道有自售和委託房仲兩種,自售可以節省仲介費用,但需要相關的背景知識及不少時間來處理賣屋過程;委託房仲則可以免除不少繁雜的手續,也可以利用房屋仲介的人脈管道和資源,讓房屋更容易找到合適的賣家,但相對地,也要付出一定的仲介費用。

 

 

委託房仲注意事項

比起自售,多數人更傾向於委託房仲,畢竟不是每個人都能對房屋買賣有透徹的了解,所以交給房仲還是相對方便,那麼委託房仲的時候,有哪些需要注意的事項呢?

 

1. 慎選房仲

  選擇有誠信、可靠的房屋仲介業者,可以減少賣屋過程中被房仲用專業知識和話術矇騙的風險,讓合作過程更安心。

 

2. 確認委託契約書的形式

  • 「專任委託銷售契約書」:在專任委託期間,只有委託的房仲有權利進行該屋的銷售,包含賣方及其他仲介公司都不得私下對該屋進行買賣交易。優點是賣家面對單一窗口,方便聯絡,且可直接了解目前的銷售狀況;缺點是若房仲將買家的物件閒置,沒有積極處理,則賣家的房屋買賣資訊曝光度會降低,減慢銷售效率;
  • 「一般委託銷售契約書」:不受限於特定房仲,賣方可以委託多家仲介公司幫房屋進行銷售,也可以直接和買方進行房屋買賣交易。優點是可以多方比價,選擇價格較好的買家,賣方也可以不透過仲介直接將房屋賣給決定好的買家;缺點則是賣方要和多家業者進行聯絡事宜,比較過程中資訊會比較繁雜,窗口也不統一。

 

3. 行使契約審閱權

  依照內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」,企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期,賣方應要求仲介將公司的定型化契約帶回去仔細看,才能最大地確保自己的利益。

 

4. 參與銷售過程

  積極參與銷售過程,與房仲保持聯絡,隨時更新買方的資訊和態度,會對整個買賣過程達到正面的幫助。

 

 

賣房簽約注意事項

房子在簽約時除了找合法的地政士之外,還有以下幾點事項需要注意:

 

1. 確認買方的身份

  確認買方是否已達法定年齡,並且為契約者本人,也可以稍微瞭解對方的工作背景、社會地位等個人資訊。

 

2. 確認契約內容

  • 簽約前:應再確認過內容有無疏漏,應標明處如坪數、金額、持份等是否標明清楚,並注意契約內所約定的交屋、搬遷、貸款清償時間是否可行。
  • 簽約時:確認契約更改處是否有雙方印鑑作證、立約日期及雙方簽名有無確實填寫、雙方是否確實於騎縫處蓋章。
     

3. 確認付款流程及方式

  付款流程大約分成「簽約」、「用印」、「完稅」、「尾款」四個階段,各階段的付款成數,依買賣雙方要求而有所不同。若賣方的房屋貸款未繳完,可由地政士辦理抵押權的塗銷,用賣屋的錢來還清貸款;或是讓買方承接抵押權,由買方銀行清償貸款,清償金額將視為尾款。

 

 

賣屋交屋注意事項

在賣屋的最後一個關卡中,只要能注意到以下細節,就能夠減少買賣雙方日後的紛爭:

 

1.尾款交付

  為避免買方在尾款未繳清前,向銀行貸款後卻拿著錢消失,賣方在沒有拿到錢的情況下也失去了房子的所有權,在房屋過戶之前,賣方可要求買方開立限時兌現的現金本票,或請買方貸款的銀行直接將款項匯進自己的戶頭。

 

2. 點交方式

  點交時,最好是由買賣雙方或代理人於現場點交,確認房屋沒問題,以避免日後產生糾紛。

 

3. 退回本票

  賣方須在買方交付尾款時,退回保證之商業本票。

 

4. 繳交鑰匙

  賣家應於交屋後繳交鑰匙,象徵整個買賣過程的結束。

 

瞭解以上的「準備賣屋注意事項」、「委託房仲注意事項」、「賣房簽約注意事項」、「賣屋交屋注意事項」,在賣房子的過程中就能更清楚怎麼保障自己的權益,降低自己賣屋過程的風險,讓整個賣屋過程順利不煩心。