賣房子如何節稅?有哪些節稅方法?

2018/09/14

房地合一新制的綜合所得稅中,有著不同的方法省下不必要的金錢開銷,賣房子節稅、善用優惠等等都是方法,不要讓本來能獲得的權益睡著了!以下會教各位讀者們四種方法,將賣房子利益最大化!

一、透過「財產交易損失」賣房子節稅

  • 何謂財產交易損失扣除餘額?

財產交易所得或損失的認定,是以出售時的成交價格,減去原來取得成本和一切改良費後的餘額,餘額為正數就是所得,餘額為負數就是損失。

  • 實際方法

售屋族可透過「財產交易損失舉證」來節稅,只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報,故售屋族請謹記保留相關證件。


 

二、透過「房屋評定現值」固定比率計算售屋所得

  • 什麼是房屋評定現值?

政府評定的房屋價值,廣泛地用來作為各種包含房屋稅、契稅等各種與房屋有關的稅賦之課徵基準

  • 實際方法

有些屋主購屋時間較長,或是當時沒有整理好相關證明文件,無法提供取得成本及移轉費用,這類屋主也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得,只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者,均可適用。

財政部每年5月報稅前都會依據房地產市場變化,訂定各縣市適用的售屋所得額比率,讓售屋者可以申報售屋所得稅。專家分析,售屋所得是按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「比率」計算得出售屋所得後,再乘上個人綜合所得稅率,就是應繳納的售屋所得稅。

  • 舉例說明

假設財政部核定台北市2013年個人售屋財產交易所得額標準中,大安區為房屋評定現值48%,出售評定現值500萬元的房屋,應申報的售屋所得算法是500萬元X48%=240萬元,假設售屋者王小明的綜合所得稅適用稅率為40%,王小明就得付上240萬元X40%=96萬元,當年就得報上96萬元的稅。

 

三、自住房地租稅優惠

  • 個人交易的房屋土地,同時符合下列各項條件,得適用「自住房地租稅優惠」:

1.一人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍(請檢附辦竣戶籍登記的戶口名簿影本)、持有並居住於該房屋連續滿6年。

2.交易該自住房屋土地的前6年內,未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前6年內,未曾適用本自住房地租稅優惠。

  • 自住房地免稅額

課稅所得在400萬元以內者,免納所得稅,免稅額為該課稅所得;課稅所得超過400萬元者,免稅額為400萬元,超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。

 

四、如何利用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅?

  • 重購自用住宅扣抵稅額的定義

土地部分可退土地增值稅,房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠,民眾若同時有購屋、售屋行為,且購買的房屋土地價值大於出售房屋,就有機會可以依法申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件:買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」,同時其購屋土地現值超過售屋,並且2間房屋產權登記的時間必須在2年內,2間房屋登記名義人可以是本人或配偶,不限於同1人。

  • 舉例說明

假設王小明2012年賣出一間房屋,土地現值100萬元,增值稅30萬元,2013年新買入1間房屋,土地現值只要超過100萬元,之前所繳的30萬元土地增值稅可全部退還,假設2013年新買入的房屋土地現值為80萬元,可以退回10萬元,假設買入的新屋土地現值小於70萬元,就沒有餘額可以退稅

同時要注意,申請「重購自用住宅扣抵稅額」5年內不得變動,也就是此一自用住宅在5年內不得出售、或出租、或作為營業之用,否則稅捐機關會將原先的退稅追繳回去。例如上例中王小明如果獲得重購退稅,但在5年內把2013新買入的自用住宅出售或出租、或作營業之用,就會再被追回30萬元的土地增值稅。